O boom do mercado imobiliário é uma realidade ainda em curso em 2022: em junho, o Instituto Nacional de Estatística (INE) dava conta de que o preço médio das casas subiu 12,9% no primeiro trimestre do ano. Quanto ao investimento, a consultora Cushman & Wakefield previu que os 2,1 mil milhões de euros de 2021 se transformem em 2,7 no ano em curso.

Esse é um cenário que se espelha em Guimarães, já que o preço médio de venda de imóveis era de 1.037 euros por metro quadrado em 2021 e subiu para 1.216 euros no período entre setembro de 2021 e agosto de 2022 – a mais recente estimativa a 12 meses, no relatório efetuado pela agência imobiliária Dipe, a partir do Sistema de Informação Residencial (SIR), base de dados que apresenta preços de venda e arrendamento habitacional em Portugal.

Quando se recua 10 anos, verifica-se que o preço médio duplicou: era de 600 euros, em 2012, permaneceu estável até meados de 2016, e descolou então, quase sempre em aceleração; o valor médio rondava os 800 euros em 2019 e subiu ainda mais durante a pandemia. Na tradução para valores totais, um T3, de gama média, custa, em média, pouco mais de 197 mil euros, enquanto o T4 se aproxima dos 384.000 euros.

Numa área em que 26% dos seus fogos disponíveis são novos e 74% são usados, Guimarães é o terceiro município do distrito em que se vende mais caro, atrás de Esposende (1.439 euros por metro quadrado), o único território costeiro, e de Braga (1.400). Vizela é o mais barato dos 14 concelhos: o valor médio do metro quadrado é de 768 euros. Já à escala nacional, a média fixa-se nos 2.046 euros.

Se na compra e venda, o território vimaranense aparece no lugar mais baixo do pódio, no arrendamento ocupa o mais alto. O valor médio é de 7,5 euros por metro quadrado nos últimos 12 meses, acima de Braga (sete euros), de Esposende (6,9) e de Vila Nova de Famalicão (5,4), refletindo um aumento de 50% face a 2012 – à época, o valor médio era de 5 euros. À escala nacional, o metro quadrado para arrendar custa, em média, 11,8 euros.

Se o imóvel for novo – corresponde a 11% da oferta de arrendamento em Guimarães -, o valor médio mais recente sobe para os oito euros. Assim o valor médio total por mês fixa-se agora nos 468 euros, com o valor médio do T1 a ficar um pouco abaixo (446 euros). No apartamento T3, a renda é de 666 euros, em média.

Os preços sobem, mas os imóveis vendem-se com mais rapidez: o tempo médio de absorção, correspondente ao intervalo entre a colocação do imóvel no mercado e a respetiva transação, desceu de 15 para seis meses desde 2014, no caso das vendas, e situa-se nos três meses, para o arrendamento.

Mais de 2.500 imóveis passíveis de construção

Num tempo em que a inflação supera os 9% - há um ano, estava abaixo dos 2% -, e as regras para o crédito à habitação apertam, por imposição do Banco de Portugal, há vários projetos na calha para Guimarães. O município apresenta 2.549 projetos em pipeline – ou seja, passíveis de construção -, o sétimo número mais elevado no país. No distrito, Braga surge logo acima, com 3.660.

Em 2021, recorde-se, venderam-se 1.366 imóveis em Guimarães, a segunda maior quantidade desde 2014; o pico deu-se em 2018 (1.397).

Rurais ou industriais, as periferias são as mais baratas. A cidade a mais cara

Em Guimarães, território pelo qual a população se dispersa, a distribuição dos valores de oferta – preço pelo qual o vendedor anuncia o imóvel, não pelo qual o transaciona – é desigual. Ele tende a diminuir à medida que se afasta da cidade para as periferias.

Não há freguesia onde o preço anunciado seja tão baixo como em Moreira de Cónegos, vila que se alimenta da indústria têxtil: o preço médio de oferta por metro quadrado é de 878 euros. Se a taxa média de desconto para Guimarães (7,3%) se aplicasse a Moreira, então o valor médio de venda estaria nos 814 euros.

Abaixo dos 1.000 euros, surgem outras três freguesias: União de Freguesias de Briteiros São Salvador e Santa Leocádia (905 euros), UF Souto São Salvador, Souto Santa Maria e Gondomar (926), estas duas também nos limites do concelho, e ainda São Cristóvão de Selho, freguesia vinculada à área industrial de Pevidém (971).

No outro extremo da hierarquia, quatro das cinco freguesias mais caras integram a cidade: UF Oliveira do Castelo, São Paio e São Sebastião (1.923), Mesão Frio (1.764), Creixomil (1.679) e Azurém (1.598). Pelo meio, surge a exceção periférica: UF Tabuadelo e São Faustino, com 1.842 euros. Nota ainda para as 11 freguesias sem informação disponível no SIR.

Números

7.º

Lugar que Guimarães ocupa entre os 308 concelhos do país quanto a novos projetos em pipeline no ano de 2021: contabilizou 2.549 projetos.

1216 €

Valor médio pelo qual um imóvel foi vendido no concelho (metro quadrado), entre setembro de 2021 e agosto de 2022. Mais do que duplicou face a 2012. A tipologia mais frequente disponível é a moradia até T3 (36% da oferta).

1.º

Guimarães é o município do distrito de Braga em que arrendar um imóvel é, em média, mais caro: 7,5 euros por metro quadrado, num mês. O apartamento T1 (35%) é a tipologia com mais oferta.

1366

Imóveis vendidos em Guimarães em 2021. Desde 2014, só fica atrás do registo de 2018 (1.397). No distrito, surge atrás de Braga (2.630) e de Vila Nova de Famalicão (1.440).